임대차계약서, 확정일자와 전입신고
같은 건물의 두 세입자가 있다고 해 봅시다. 한 사람은 이사한 날 바로 전입신고를 하고 확정일자까지 받았고, 다른 사람은 “나중에 하지”라며 미뤘습니다. 몇 년 뒤 집이 경매에 넘어가면 두 사람의 처지는 완전히 갈립니다. 앞사람은 배당 절차에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 주장할 수 있지만, 뒷사람은 순위에서 밀릴 수 있습니다. 계약서 자체보다 계약 이후의 행동이 보증금을 지키는 셈입니다.
계약 전, 등기부등본에서 확인할 것
계약서에 서명하기 전에 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(등기부등본)를 떼어 세 가지를 확인하세요. 첫째, 계약 상대가 등기부상 소유자와 같은 사람인지(신분증 대조). 둘째, 근저당·가압류 등 선순위 권리의 금액 합계가 집값 대비 과도하지 않은지. 셋째, 신탁 등기가 있다면 수탁자 동의 없는 계약은 위험하다는 점입니다. 소유자 대신 가족 등이 나온다면 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 하는데, 확인 요령은 위임장 가이드에 정리해 두었습니다.
이사 당일까지 순서대로 하세요
- 계약서 작성. 보증금·차임·기간·수리 부담 특약을 적고, 계좌는 소유자 명의로 이체합니다.
- 주택 임대차 신고. 일정 기준을 넘는 계약은 신고 의무가 있고, 신고가 수리되면 확정일자가 부여된 것으로 처리됩니다. 지역·금액 기준은 정부24나 지자체에서 확인하세요.
- 이사와 전입신고. 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
- 확정일자 받기. 신고 대상이 아닌 계약이라면 주민센터나 인터넷등기소에서 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보합니다.
- 잔금 후 등기부 재확인. 잔금일에 새로운 근저당이 설정되지 않았는지 한 번 더 확인하면 안전합니다.
대항력·우선변제권, 헷갈리면 이 표만
| 권리 | 내용과 성립 요건 |
|---|---|
| 대항력 | 집주인이 바뀌어도 임차인 지위를 주장할 수 있는 힘. 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. |
| 우선변제권 | 경매·공매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리. 대항요건에 확정일자까지 갖춰야 합니다. |
| 최우선변제 | 소액임차인의 보증금 일부를 최우선으로 보호하는 제도. 금액 기준이 지역과 시기에 따라 다르니 최신 기준을 확인하세요. |
자주 묻는 질문
전입신고와 확정일자, 어느 쪽을 먼저 해야 하나요?
우선변제권은 둘 다 갖춰야 생기므로 순서보다 ‘빠짐없이’가 핵심입니다. 이사 당일 주민센터에서 한 번에 처리하는 것이 가장 깔끔합니다.
월세 계약인데도 확정일자를 받아야 하나요?
보증금이 있다면 금액과 무관하게 받아 두세요. 비용이 거의 들지 않는 데 비해 효과는 확실한, 하지 않을 이유가 없는 절차입니다.
더 살고 싶은데 집주인이 나가라고 하면요?
주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 차임 증액에도 상한을 두고 있습니다. 행사 기간과 집주인 실거주 등 예외 사유가 정해져 있으니, 만기 몇 달 전에 법령과 지자체 상담 창구에서 요건을 확인하세요.
상가 건물이라면 적용 법과 보호 방식이 다릅니다. 상가 임대차 가이드를 참고하고, 계약서 양식은 임대차계약서 작성기에서 만들 수 있습니다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공용이며, 개별 사안·최신 법령은 세무사·노무사·변호사 등 전문가의 확인을 권합니다.