전대차(재임대) 시 임대인 동의서
'보증금 내고 빌린 내 공간이니 남는 방 하나쯤은 마음대로 재임대해도 된다'고 생각하기 쉽습니다. 그러나 민법 제629조는 임대인의 동의 없는 전대를 금지하고, 이를 어기면 임대인이 원래 임대차계약 자체를 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 전차인(다시 빌리는 사람) 입장에서도 위험합니다. 원계약이 해지되면 전차인의 사용 권리도 함께 흔들리기 때문입니다. 전대차의 출발점은 화려한 계약 조건이 아니라 '임대인의 동의'입니다.
전대차 서류, 세 장이 한 세트입니다
전대차는 세 개의 문서가 맞물려 돌아갑니다. 첫째, 임대인과 임차인 사이의 원래 임대차계약서. 둘째, 임차인(전대인)과 전차인 사이의 전대차계약서. 셋째, 임대인의 전대 동의서입니다. 전차인이라면 계약 전에 원계약서와 동의서를 반드시 눈으로 확인하세요. 원계약의 남은 기간을 넘는 전대차 기간은 보장받기 어렵고, 원계약이 금지하는 용도는 전차인도 쓸 수 없습니다. 전대를 해도 임차인의 임대인에 대한 차임 지급 등 기존 의무는 그대로 유지된다는 점도 기억해야 합니다.
동의서와 계약서에 꼭 적을 것
- 목적물 표시 — 주소와 전대 범위. 일부 전대라면 면적과 위치를 도면으로 특정합니다.
- 전대 기간 — 원계약의 잔여 기간 안쪽으로 정합니다.
- 전차인 정보와 사용 용도 — 누가 어떤 용도로 쓰는지 명시합니다.
- 차임·보증금과 지급 방법 — 금액, 지급일, 계좌를 적습니다.
- 임대인 동의 문구 — '위 전대차에 동의함'이라는 취지와 임대인의 서명·날인, 작성 날짜가 들어가야 합니다.
- 원상회복과 관리 책임 — 훼손 시 책임과 퇴거 시 원상회복 주체를 정합니다.
상황별 팁
사무실 한쪽을 다른 팀에 내주는 정도라도 서면 동의를 받아 두는 편이 안전합니다. 민법에 건물의 작은 부분을 빌려주는 경우에 관한 예외가 있기는 하지만 그 경계가 애매해 다툼거리가 되기 쉽습니다. 주택을 통째로 전대받는 전차인이라면 법적 보호 범위가 일반 임차인과 다를 수 있으므로, 원계약 조건과 보증금 반환 구조를 특히 꼼꼼히 확인하고 필요하면 전문가에게 물어보세요.
자주 묻는 질문
임대인 동의는 꼭 서면으로 받아야 하나요?
법이 동의의 형식을 서면으로 강제하는 것은 아니지만, 구두 동의는 나중에 증명하기 어렵습니다. 동의서 한 장을 받아 두거나 최소한 문자·메일로 동의 사실을 남기세요.
무단 전대가 드러나면 바로 쫓겨나나요?
자동으로 계약이 끝나는 것은 아니지만, 임대인이 해지권을 행사하면 임차인과 전차인 모두 퇴거 위험에 놓입니다. 이미 전대 중이라면 지금이라도 임대인의 동의를 받아 정리하는 것이 좋습니다.
전차인은 월세를 누구에게 내야 하나요?
기본적으로는 전대차계약에 따라 전대인에게 지급합니다. 다만 동의를 받은 전대에서는 임대인이 전차인에게 직접 의무 이행을 구할 수 있다는 민법 규정도 있으므로, 세 당사자 사이의 지급 구조를 계약서에 명확히 적어 두는 것이 깔끔합니다.
전대차의 첫 단추는 계약서가 아니라 임대인의 동의서입니다.
상가 임차인이라면 상가 임대차, 계약갱신요구권 알아두기를, 원계약 단계부터 준비 중이라면 임대차계약서, 확정일자와 전입신고를 함께 참고하세요.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공용이며, 개별 사안·최신 법령은 세무사·노무사·변호사 등 전문가의 확인을 권합니다.