상가임대차계약서 양식 (무료)
상가 임대차는 주택과 달리 업종·관리비·권리금 같은 변수가 많습니다. 이 상가임대차계약서는 소재지·면적·영업 업종과 보증금·월세·관리비를 표로 정리하고, 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호 취지의 조항을 기본으로 담아 점포 계약의 뼈대를 갖춰 줍니다. 특약사항란에 당사자 합의를 자유롭게 추가할 수 있습니다.
이 양식에 들어가는 항목
- 상가 소재지·면적
- 영업 업종
- 보증금·월세
- 관리비
- 임대차 기간(시작일~종료일)
- 특약사항
- 임대인·임차인 성명
- 계약일·서명란
작성 팁
- 환산보증금 규모에 따라 상가건물임대차보호법의 적용 범위가 달라지므로 계약 전 지역별 기준을 확인하세요.
- 영업 업종을 계약서에 명시하고, 해당 건물에서 그 업종의 인허가가 실제로 가능한지 관할 기관에 미리 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비에 포함되는 항목(수도·전기·청소비 등)을 특약으로 구체화하면 입주 후 정산 분쟁을 줄일 수 있습니다.
실무에서 자주 나오는 상황
보증금 3천만 원에 월세 180만 원으로 1층 39제곱미터 점포를 빌려 카페를 여는 경우를 생각해 보겠습니다. 업종란에 커피 판매라고만 적어 두면 이후 주류를 곁들인 브런치로 메뉴를 넓힐 때 임대인 동의와 영업 신고 문제가 함께 걸립니다.
관리비를 월 20만 원 정액으로만 써 두었다가 여름철 냉방 전기료를 따로 청구받아 다투는 일도 흔합니다. 공용 전기와 수도, 청소, 승강기 유지비 중 무엇이 정액에 들어가고 무엇이 실비 정산인지 특약에서 갈라 적어야 합니다.
권리금을 주고 들어온 임차인이 퇴거하며 새 임차인을 데려왔는데 임대인이 면담을 계속 미루는 상황도 있습니다. 주선한 날짜와 연락 경위를 기록하고 임대인이 요구하는 신규 임차인 조건을 문서로 받아 두면 대응이 수월해집니다.
이런 점을 특히 주의하세요
- 원상회복을 원상복구 네 글자로만 적는 경우입니다. 인도받을 당시 사진이 없으면 앞 임차인이 설치한 칸막이나 배관까지 철거를 요구받을 수 있어, 입주 전 상태를 촬영해 계약서에 붙여 두는 것이 실질적인 방어책입니다.
- 계약 상대방이 실제 소유자인지 등기사항증명서로 확인하지 않는 경우입니다. 선순위 담보가 잡혀 있으면 보증금 회수 순서가 뒤로 밀릴 수 있으므로 계약일과 잔금일에 각각 열람해야 합니다.
- 인테리어 공사 기간의 월세를 구두로만 면제받는 경우입니다. 면제 시작일과 종료일, 그 기간의 관리비 부담을 특약에 남기지 않으면 첫 달 청구서부터 금액이 어긋납니다.
자주 묻는 질문
상가 임차인도 계약갱신을 요구할 수 있나요?
상가건물임대차보호법에 따라 임차인은 최초 임대차 기간을 포함해 10년 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 차임 연체 등 법이 정한 예외 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다. 본 양식 조항에도 같은 취지가 반영되어 있습니다.
환산보증금이 무엇인가요?
보증금에 월세 환산액(월세 x 100)을 더한 금액입니다. 지역별 기준을 넘는 임대차에는 법의 일부 조항만 적용되므로, 내 계약이 어느 범위에 속하는지 계약 전에 확인해 보는 것이 좋습니다.
건물이 팔려 임대인이 바뀌면 계약은 어떻게 되나요?
임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 마쳐 대항력을 갖추고 있다면, 건물을 넘겨받은 새 소유자가 임대인 지위를 그대로 이어받는 것이 원칙입니다. 그래서 입주 후 사업자등록을 미루지 않는 것이 중요하고, 보증금 보호를 위해 확정일자도 함께 받아 두는 편이 안전합니다.
📝 작성 예시로 보는 상세 가이드
인천 부평역 인근 1층 상가 42.5㎡에 카페를 여는 상황을 가정하겠습니다. 임대인은 건물주 조현우, 임차인은 예비 창업자 배수진입니다. 보증금 3,000만원, 월세 180만원, 관리비 15만원 조건이고, 업종은 일반음식점(카페)입니다. 계약일은 2026년 8월 5일, 임대차 기간은 2026년 9월 1일부터 2028년 8월 31일까지 2년입니다.
✅ 이렇게 완성됩니다 — 상가임대차계약서 작성 결과
아래는 이 작성기에 실제 값을 넣어 완성한 상가임대차계약서입니다. 서식몰에서는 왼쪽 빈칸을 채우면 오른쪽 A4 문서가 이 모양 그대로 실시간으로 만들어지고, 인쇄·PDF·Word·한글(HWP)로 바로 저장할 수 있습니다.
이 예시에 사용한 입력값
위 문서는 아래 값을 그대로 넣어 만든 것입니다. 항목별로 어떤 내용을 어떤 형식으로 적으면 되는지 참고하세요.
| 입력 항목 | 예시로 넣은 값 |
|---|---|
| 상가 소재지 | 서울특별시 강남구 테헤란로 123, 4층 |
| 면적(㎡) | ○○○ |
| 영업 업종 | 일반음식점 |
| 보증금(원) | 1,000,000 |
| 월세(원) | 1,000,000 |
| 관리비(원) | 100,000 |
| 시작일 | 2026. 07. 18. |
| 종료일 | 2026. 07. 18. |
| 특약사항 | 상호 협의한 내용에 따릅니다. |
| 임대인 | ○○○ |
| 임차인 | ○○○ |
| 계약일 | 2026. 07. 18. |
상가 임대차는 주택과 달리 "영업"이 걸려 있어서 확인할 것이 하나 더 많습니다. 내가 하려는 업종이 그 건물에서 인허가를 받을 수 있는지(용도, 정화조 용량, 배기 덕트, 소방 요건), 관리비에 무엇이 포함되는지, 인테리어 공사 기간에도 월세를 내야 하는지가 대표적입니다. 계약서에 업종을 적는 이유도 여기 있습니다. 나중에 "이 업종은 안 된다"는 말이 나오지 않도록, 하려는 영업을 계약서에 못 박아 두는 것입니다. 중개보수는 중개보수 계산기로 미리 계산해 두세요.
항목별 기재 예시
| 항목 | 기재 예시 | 이렇게 적는 이유 |
|---|---|---|
| 상가 소재지 | 인천광역시 부평구 부평대로 55, 1층 103호 (부평동, 세림빌딩) | 호수까지 등기부·건축물대장 표시대로 적습니다. 층과 호수가 빠지면 목적물이 특정되지 않습니다. |
| 면적(㎡) | 42.5 | 전용면적을 적고, 계약 시 실측과 다르면 특약에 실측 면적을 함께 기재합니다. |
| 영업 업종 | 일반음식점(카페) — 커피·음료·베이커리 판매 | 업종을 적어 두면 임대인이 나중에 업종 변경을 문제 삼기 어렵습니다. 인허가 가능 여부는 계약 전 관할 구청에서 확인하세요. |
| 보증금(원) | 30000000 | "금 삼천만원정"으로 한글 병기가 자동 표시됩니다. |
| 월세(원) | 1800000 | 부가세 별도인지 포함인지를 특약에 반드시 밝힙니다. 사업자 간 거래라면 월세에 부가세가 붙는 것이 일반적입니다. |
| 관리비(원) | 150000 | 정액인지 실비 정산인지, 무엇이 포함되는지(청소·공용전기·수도·정화조)를 특약에 적습니다. |
| 시작일 | 2026-09-01 | 인테리어 공사 기간을 감안해 정합니다. 공사 기간 월세 감면(렌트프리)을 받았다면 특약에 명시하세요. |
| 종료일 | 2028-08-31 | 2년 계약이면 시작일 +2년 -1일입니다. 갱신 요구 시점 계산의 기준이 됩니다. |
| 특약사항 | ① 임대인은 임차인이 일반음식점(카페) 영업 인허가를 받는 데 필요한 서류 제공에 협조한다. ② 인테리어 공사 기간인 2026.09.01~09.15은 렌트프리로 하여 월세를 면제한다. ③ 월세는 부가세 별도이며, 임대인은 매월 세금계산서를 발행한다. ④ 관리비는 공용전기·청소·정화조 비용을 포함한 정액이며, 전용 전기·수도·가스는 임차인이 별도 부담한다. ⑤ 임차인이 설치한 시설물은 계약 종료 시 임차인 부담으로 철거하고 원상회복한다. | 렌트프리, 부가세, 관리비 범위, 원상회복은 상가에서 가장 자주 다투는 네 가지입니다. 구두 합의를 여기에 옮겨 적으세요. |
| 임대인 | 조현우 | 등기부상 소유자와 동일한지 확인하고, 보증금도 소유자 명의 계좌로 이체합니다. |
| 임차인 | 배수진 | 사업자등록을 낼 명의와 같아야 합니다. 법인이면 법인명과 대표자를 함께 적습니다. |
| 계약일 | 2026-08-05 | 서명·날인일이며, 계약금 이체일과 맞춥니다. |
실제 문장 예시
업종·인허가 특약 — "임차인의 영업 업종은 일반음식점(카페)으로 한다. 임대인은 임차인의 영업신고에 필요한 건축물대장·임대차계약서 등 서류 제공에 협조하며, 임차인의 귀책 없이 해당 업종의 인허가가 불가능한 것으로 확인된 경우 임차인은 계약을 해제하고 기지급금의 반환을 청구할 수 있다."
렌트프리 특약 — "인테리어 공사 기간인 2026년 9월 1일부터 9월 15일까지는 차임을 면제한다. 다만 관리비와 전용 공과금은 임차인이 부담한다."
부가세 특약 — "차임 1,800,000원은 부가세 별도이며, 임차인은 매월 부가세를 가산하여 지급하고 임대인은 세금계산서를 발행한다." 실제 지급액은 부가세 계산기로 확인해 두면 착오가 없습니다.
원상회복 범위 — "임차인은 계약 종료 시 자신이 설치한 주방설비·간판·조명 등을 철거하고 인도 당시의 상태로 회복한다. 다만 임대인이 서면으로 존치에 동의한 시설은 그러하지 아니하다."
자주 틀리는 부분
- 업종 인허가 가능 여부를 확인하지 않고 계약금을 넣는 경우. 정화조 용량이나 용도지역 때문에 음식점 신고가 반려되는 사례가 실제로 있습니다. 계약 전 관할 구청 문의가 안전합니다.
- 월세의 부가세 여부를 적지 않는 경우. 180만원인 줄 알았는데 198만원을 내야 하는 상황이 됩니다.
- 관리비 범위를 정하지 않는 경우. "관리비 15만원"만 적으면 공용전기·정화조·청소비가 추가로 청구되어도 반박하기 어렵습니다.
- 렌트프리를 구두로만 합의하는 경우. 임대인이 바뀌면 인정받기 어렵습니다. 반드시 특약에 적으세요.
- 확정일자(사업자등록 + 임대차계약서)를 받지 않는 경우. 상가건물 임대차보호법의 보호를 받으려면 사업자등록과 건물 인도 등 요건을 갖춰야 하므로 개업 준비와 함께 챙기세요.
- 환산보증금 기준을 확인하지 않는 경우. 법의 일부 규정은 지역별 기준 이하인 임대차에만 적용되므로, 내 계약이 어디에 해당하는지 알고 협상하는 것이 좋습니다.