상가임대차계약서 양식 (무료)
상가 임대차는 주택과 달리 업종·관리비·권리금 같은 변수가 많습니다. 이 상가임대차계약서는 소재지·면적·영업 업종과 보증금·월세·관리비를 표로 정리하고, 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호 취지의 조항을 기본으로 담아 점포 계약의 뼈대를 갖춰 줍니다. 특약사항란에 당사자 합의를 자유롭게 추가할 수 있습니다.
이 양식에 들어가는 항목
- 상가 소재지·면적
- 영업 업종
- 보증금·월세
- 관리비
- 임대차 기간(시작일~종료일)
- 특약사항
- 임대인·임차인 성명
- 계약일·서명란
작성 팁
- 환산보증금 규모에 따라 상가건물임대차보호법의 적용 범위가 달라지므로 계약 전 지역별 기준을 확인하세요.
- 영업 업종을 계약서에 명시하고, 해당 건물에서 그 업종의 인허가가 실제로 가능한지 관할 기관에 미리 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비에 포함되는 항목(수도·전기·청소비 등)을 특약으로 구체화하면 입주 후 정산 분쟁을 줄일 수 있습니다.
실무에서 자주 나오는 상황
보증금 3천만 원에 월세 180만 원으로 1층 39제곱미터 점포를 빌려 카페를 여는 경우를 생각해 보겠습니다. 업종란에 커피 판매라고만 적어 두면 이후 주류를 곁들인 브런치로 메뉴를 넓힐 때 임대인 동의와 영업 신고 문제가 함께 걸립니다.
관리비를 월 20만 원 정액으로만 써 두었다가 여름철 냉방 전기료를 따로 청구받아 다투는 일도 흔합니다. 공용 전기와 수도, 청소, 승강기 유지비 중 무엇이 정액에 들어가고 무엇이 실비 정산인지 특약에서 갈라 적어야 합니다.
권리금을 주고 들어온 임차인이 퇴거하며 새 임차인을 데려왔는데 임대인이 면담을 계속 미루는 상황도 있습니다. 주선한 날짜와 연락 경위를 기록하고 임대인이 요구하는 신규 임차인 조건을 문서로 받아 두면 대응이 수월해집니다.
이런 점을 특히 주의하세요
- 원상회복을 원상복구 네 글자로만 적는 경우입니다. 인도받을 당시 사진이 없으면 앞 임차인이 설치한 칸막이나 배관까지 철거를 요구받을 수 있어, 입주 전 상태를 촬영해 계약서에 붙여 두는 것이 실질적인 방어책입니다.
- 계약 상대방이 실제 소유자인지 등기사항증명서로 확인하지 않는 경우입니다. 선순위 담보가 잡혀 있으면 보증금 회수 순서가 뒤로 밀릴 수 있으므로 계약일과 잔금일에 각각 열람해야 합니다.
- 인테리어 공사 기간의 월세를 구두로만 면제받는 경우입니다. 면제 시작일과 종료일, 그 기간의 관리비 부담을 특약에 남기지 않으면 첫 달 청구서부터 금액이 어긋납니다.
자주 묻는 질문
상가 임차인도 계약갱신을 요구할 수 있나요?
상가건물임대차보호법에 따라 임차인은 최초 임대차 기간을 포함해 10년 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 차임 연체 등 법이 정한 예외 사유가 있으면 임대인이 거절할 수 있습니다. 본 양식 조항에도 같은 취지가 반영되어 있습니다.
환산보증금이 무엇인가요?
보증금에 월세 환산액(월세 x 100)을 더한 금액입니다. 지역별 기준을 넘는 임대차에는 법의 일부 조항만 적용되므로, 내 계약이 어느 범위에 속하는지 계약 전에 확인해 보는 것이 좋습니다.
건물이 팔려 임대인이 바뀌면 계약은 어떻게 되나요?
임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 마쳐 대항력을 갖추고 있다면, 건물을 넘겨받은 새 소유자가 임대인 지위를 그대로 이어받는 것이 원칙입니다. 그래서 입주 후 사업자등록을 미루지 않는 것이 중요하고, 보증금 보호를 위해 확정일자도 함께 받아 두는 편이 안전합니다.