주택임대차계약서 양식 (무료)
전세든 월세든 주택 임대차 계약은 보증금이 걸린 만큼 서면을 제대로 갖추는 것이 기본입니다. 이 주택임대차계약서는 부동산 표시와 보증금·차임·계약기간을 표로 정리하고, 용도변경·전대 금지, 계약 해지, 원상회복 등 표준 조항 6개와 특약사항란, 임대인·임차인 서명란까지 A4 구성으로 완성됩니다. 확정일자 안내 문구도 서식에 포함되어 있습니다.
이 양식에 들어가는 항목
- 부동산 소재지·면적
- 보증금·차임(월세)
- 계약금
- 임대차 기간(시작일~종료일)
- 차임 지급일
- 특약사항
- 임대인·임차인 성명·주민(생년월일)
- 계약일·서명란
작성 팁
- 계약 전 등기부등본을 발급받아 소유자가 계약 상대방 본인인지, 근저당 등 선순위 권리가 얼마나 있는지 확인하세요.
- 잔금을 치르고 입주하면 전입신고와 확정일자를 바로 챙겨야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
- 수리 책임, 원상복구 범위, 반려동물 여부처럼 다툼이 잦은 사항은 특약사항란에 구체적인 문장으로 남기세요.
실무에서 자주 나오는 상황
처음 전셋집을 구한 임차인은 계약 당일 계약금만 걸고 두 달 뒤 잔금을 치르는 일정으로 움직입니다. 계약금 액수와 잔금일을 표에 각각 적어 두어야 중도금 없이 두 번에 나눠 내는 거래인지가 문서만 보고도 드러납니다.
보증금 일부를 돌려받고 대신 월세를 얹는 반전세 전환은 살던 집을 그대로 쓰는 것이라 계약서를 다시 쓰기 번거로워 보입니다. 그래도 보증금과 차임이 함께 바뀌는 이상 새 계약서로 정리하고, 차임 지급일을 며칠로 할지도 이때 못 박는 편이 낫습니다.
살던 집에서 금액과 기간만 손봐 다시 계약할 때는 나머지 조항을 예전 문서에서 그대로 옮기기 쉽습니다. 그 사이 바뀐 관리비 항목이나 새로 손본 시설이 있다면 이번 계약서에 반영해 두세요.
이런 점을 특히 주의하세요
- 등기부등본을 계약일에 한 번만 떼어 보고 마는 경우입니다. 잔금을 치르고 전입신고를 마치기까지 사이에 근저당이 새로 잡힐 수 있으므로, 잔금 직전에 다시 발급받아 달라진 부분이 없는지 대조하세요.
- 계약서에 적힌 임대인이 등기부상 소유자와 같은 사람인지 신분증으로 대조하지 않는 경우입니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서로 권한 범위까지 확인해야 나중에 대리권을 두고 다투지 않습니다.
- 특약에 원상복구라는 네 글자만 적어 두는 경우입니다. 못 자국, 벽지 오염, 임차인이 직접 단 조명처럼 경계가 애매한 항목이 퇴거 정산 자리에서 그대로 분쟁거리가 됩니다.
- 관리비에 무엇까지 포함되는지 적지 않는 경우입니다. 수도료와 인터넷, 청소비 가운데 어디까지가 관리비인지 합의가 없으면 입주 후 별도 청구를 두고 얼굴을 붉히게 됩니다.
자주 묻는 질문
확정일자는 왜 받아야 하나요?
주택임대차보호법상 전입신고와 확정일자를 갖추면 경매 등의 상황에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 계약서 원본에 확정일자를 받아야 하므로 잔금·입주 후 바로 처리하는 것이 안전합니다.
특약사항에는 무엇을 적나요?
수리 책임, 반려동물 허용 여부, 원상복구 범위, 잔금 전 추가 담보 설정 금지 등 당사자 간 합의 내용을 구체적으로 적습니다. 본 양식에는 특약사항 자유 입력란이 있어 필요한 내용을 줄 단위로 추가할 수 있습니다.
임대인이 부부 공동명의이면 계약서를 어떻게 쓰나요?
등기부에 소유자로 올라 있는 사람 전원이 임대인이 되는 것이 원칙이므로, 서명란에는 공유자 각각의 성명을 적습니다. 한 사람이 대표로 서명한다면 나머지 공유자의 위임 사실을 위임장으로 확인하고, 보증금을 어느 계좌로 주고받을지도 계약 단계에서 정해 두세요.
📝 작성 예시로 보는 상세 가이드
서울시 마포구 성산동의 전용 59.94㎡ 아파트를 보증금 2억원, 월세 40만원의 반전세 조건으로 빌리는 상황을 가정하겠습니다. 임대인은 김성호(1968년생), 임차인은 이하늘(1993년생)입니다. 계약일은 2026년 8월 10일, 계약금 2,000만원을 계약 당일 지급하고 잔금 1억 8,000만원은 입주일인 9월 20일에 치릅니다. 임대차 기간은 2026년 9월 20일부터 2028년 9월 19일까지 2년이고, 월세는 매월 20일에 임대인 계좌로 보냅니다.
✅ 이렇게 완성됩니다 — 주택임대차계약서 작성 결과
아래는 이 작성기에 실제 값을 넣어 완성한 주택임대차계약서입니다. 서식몰에서는 왼쪽 빈칸을 채우면 오른쪽 A4 문서가 이 모양 그대로 실시간으로 만들어지고, 인쇄·PDF·Word·한글(HWP)로 바로 저장할 수 있습니다.
이 예시에 사용한 입력값
위 문서는 아래 값을 그대로 넣어 만든 것입니다. 항목별로 어떤 내용을 어떤 형식으로 적으면 되는지 참고하세요.
| 입력 항목 | 예시로 넣은 값 |
|---|---|
| 부동산 소재지 | 서울시 마포구 ... 101동 1001호 |
| 면적(㎡) | 84.96 |
| 보증금(원) | 300000000 |
| 차임(월세, 원) | 0 (전세면 0) |
| 계약금(원) | 100,000 |
| 임대차 시작일 | 2026. 07. 18. |
| 임대차 종료일 | 2026. 07. 18. |
| 차임 지급일 | 매월 25일 |
| 특약사항 | 반려동물 금지, 시설물 원상복구 등 |
| 임대인 성명 | 김철수 |
| 임대인 주민(생년월일) | ○○○ |
| 임차인 성명 | 김철수 |
| 임차인 주민(생년월일) | ○○○ |
| 계약일 | 2026. 07. 18. |
임대차계약서에서 사고가 나는 지점은 대체로 보증금 액수가 아니라 그 보증금을 지킬 장치가 있느냐입니다. 등기부등본에 이미 근저당이 잡혀 있는지, 잔금일까지 새 근저당을 설정하지 않겠다는 약속이 특약에 들어갔는지, 전입신고와 확정일자를 언제 받을지가 실질적인 안전장치입니다. 계약서를 채우기 전에 전세 안전도 계산기로 시세 대비 보증금 비율을 한 번 확인하고, 중개보수는 중개보수 계산기로 미리 계산해 두면 협상 때 흔들리지 않습니다.
항목별 기재 예시
| 항목 | 기재 예시 | 이렇게 적는 이유 |
|---|---|---|
| 부동산 소재지 | 서울특별시 마포구 성산로 120, 101동 1004호 (성산동, 성산그린아파트) | 등기부등본·건축물대장의 표시와 한 글자도 다르지 않게 옮겨 적습니다. "성산동 아파트"처럼 줄이면 목적물이 특정되지 않습니다. |
| 면적(㎡) | 59.94 | 전용면적을 등기부 기준으로 적습니다. 공급면적(분양면적)과 혼동하지 마세요. |
| 보증금(원) | 200000000 | 숫자만 입력하면 "금 이억원정"으로 한글 병기가 자동 표시됩니다. |
| 차임(월세, 원) | 400000 | 순수 전세라면 0을 적습니다. 관리비는 차임이 아니므로 특약란에 별도로 적습니다. |
| 계약금(원) | 20000000 | 보증금의 10% 안팎이 관례입니다. 계약 당일 임대인 계좌로 이체하고 이체증을 보관하세요. |
| 임대차 시작일 | 2026-09-20 | 잔금을 치르고 열쇠를 받는 날, 즉 입주일과 맞추는 것이 일반적입니다. |
| 임대차 종료일 | 2028-09-19 | 2년 계약이면 시작일 +2년 -1일로 적습니다. 종료일을 애매하게 두면 갱신 시점 계산이 어려워집니다. |
| 차임 지급일 | 매월 20일 (선불, 임대인 명의 계좌 이체) | 선불인지 후불인지, 어느 계좌로 보낼지까지 적어야 연체 시비가 없습니다. |
| 특약사항 | ① 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 목적물에 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. ② 임차인은 잔금일에 전입신고 및 확정일자를 받는다. ③ 입주 전 발견된 화장실 누수는 임대인 부담으로 잔금일 전까지 보수한다. ④ 관리비(월 12만원 내외)는 임차인이 부담하며, 장기수선충당금은 임대인이 부담한다. ⑤ 반려동물 사육은 임대인의 사전 서면 동의를 받는다. | 구두로 나눈 약속은 여기에 옮겨 적어야 의미가 생깁니다. 특히 ①·②는 보증금 보호와 직결됩니다. |
| 임대인 성명 / 주민(생년월일) | 김성호 / 680312-1****** | 등기부상 소유자와 동일한지 반드시 확인합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하세요. |
| 임차인 성명 / 주민(생년월일) | 이하늘 / 931107-2****** | 전입신고를 할 본인 명의로 적습니다. 명의와 실제 거주자가 다르면 대항력에 문제가 생길 수 있습니다. |
| 계약일 | 2026-08-10 | 계약서에 서명·날인하는 날입니다. 계약금 이체일과 맞추는 것이 깔끔합니다. |
실제 문장 예시
보증금 지급 조항 — "임차인은 계약금 20,000,000원을 계약 시 지급하고, 잔금 180,000,000원을 2026년 9월 20일 임대인에게 지급한다. 임대인은 잔금 수령과 동시에 목적물을 인도한다."
근저당 관련 특약 — "임대인은 잔금 지급일 익일까지 목적물에 근저당권·전세권 등 임차인의 권리에 우선하는 권리를 새로 설정하지 아니한다. 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 해제하고 기지급금의 반환을 청구할 수 있다."
원상회복 특약 — "임차인은 임대차 종료 시 목적물을 원상으로 회복하여 반환한다. 다만 통상적인 사용에 따른 자연 마모와 임대인이 사전 동의한 시설 변경은 원상회복 대상에서 제외한다."
중개보수 문구 — "중개보수는 관계 법령에서 정한 요율에 따라 임대인과 임차인이 각각 부담한다." 실제 부담액은 중개보수 계산기로 미리 확인해 두면 잔금일에 당황하지 않습니다.
자주 틀리는 부분
- 등기부등본을 계약 당일에만 확인하고 잔금일에 다시 떼어 보지 않는 경우. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 새로 설정될 수 있으므로 잔금 지급 직전 재확인이 필요합니다.
- 임대인이 등기부상 소유자인지 확인하지 않는 경우. 대리인 계약이라면 위임장·인감증명서를 확인하고, 계약금도 반드시 소유자 명의 계좌로 이체하세요.
- 전입신고와 확정일자를 미루는 경우. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 요건을 갖춘 시점부터 생깁니다. 이사한 날 바로 처리하는 것이 안전합니다.
- 관리비·수선비 부담 주체를 적지 않는 경우. 보일러 고장, 누수, 장기수선충당금은 실제로 다툼이 잦은 항목입니다.
- 구두 약속을 특약에 옮기지 않는 경우. "도배는 해 주기로 했잖아요"는 계약서에 없으면 입증이 어렵습니다.
- 면적을 공급면적으로 적는 경우. 등기부상 전용면적을 기준으로 적어야 목적물 표시가 정확해집니다.