전환율이란
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 계산은 단순합니다.
- 전세 → 월세: 월세 = (전환할 보증금 × 전환율) ÷ 12
- 월세 → 전세: 보증금 = (월세 × 12) ÷ 전환율
예를 들어 보증금 2억 원을 전환율 4.5%로 월세로 돌리면 연 900만 원, 월 75만 원이 됩니다.
법정 상한: 기준금리 + 2%
주택임대차보호법 시행령은 기존 계약의 보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 비율의 상한을 정하고 있습니다. 상한은 다음 둘 중 낮은 쪽입니다.
- 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 연 2%
기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%가 됩니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 움직이므로, 계약 시점의 기준금리를 계산기에 넣어 확인하세요. 상가 임대차는 상한이 다르게 적용됩니다.
전환율이 높을수록 세입자에게 불리합니다
같은 보증금이라도 전환율이 5%면 월세가 늘고, 3%면 줄어듭니다. 전세 대출 이자보다 전환율이 높다면 월세 전환이 세입자에게 불리한 선택일 수 있습니다. 반대로 임대인은 전환율이 시중 금리보다 높으면 이득입니다. 협상 전에 숫자를 먼저 확인하는 이유입니다.
계약서에 반드시 남길 것
- 전환 후 보증금과 월세, 적용한 전환율
- 차임 지급일과 연체 시 처리(지연이자, 계약 해지 요건)
- 관리비 포함 여부와 항목
- 계약 갱신 시 조건 — 계약갱신요구권 행사 여부
구두 합의만 하고 계약서를 고치지 않으면 나중에 증액분·전환분을 두고 다툼이 생깁니다. 변경 내용은 반드시 서면(임대차계약서 또는 변경 합의서)으로 남기세요.
법령 근거
- 주택임대차보호법 제7조의2 — 월차임 전환 시 산정률의 제한
- 주택임대차보호법 시행령 제9조 — 대통령령으로 정하는 이율(연 2%)
- 상가건물 임대차보호법 제12조 — 상가 월차임 전환율 제한(별도 기준)
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본 계산 결과는 참고용입니다. 실제 분쟁은 임대차분쟁조정위원회 또는 법률 전문가 상담을 권합니다.