부동산 원상복구·명도 확인서 작성 예시
대전 유성구의 원룸에 2년간 살던 노수아 씨가 2026년 7월 31일 이사를 나가는 상황을 가정하겠습니다. 보증금은 2,000만 원이었고, 임대인 배정훈 씨와 함께 방을 둘러본 결과 대부분은 깨끗했지만 두 가지가 걸렸습니다. 하나는 침대 머리맡 벽면에 붙여 두었던 시트지를 떼면서 벽지가 한 면 뜯긴 것, 다른 하나는 7월분 관리비가 아직 부과되기 전이라는 점이었습니다. 두 사람은 그 자리에서 도배 한 면 복구비 180,000원과 미납 관리비 132,000원, 합계 312,000원을 보증금에서 공제하고 나머지 19,688,000원을 그날 바로 이체하기로 합의했습니다.
✅ 이렇게 완성됩니다 — 부동산 원상복구·명도 확인서 작성 결과
아래는 이 작성기에 실제 값을 넣어 완성한 부동산 원상복구·명도 확인서입니다. 서식몰에서는 왼쪽 빈칸을 채우면 오른쪽 A4 문서가 이 모양 그대로 실시간으로 만들어지고, 인쇄·PDF·Word·한글(HWP)로 바로 저장할 수 있습니다.
이 예시에 사용한 입력값
위 문서는 아래 값을 그대로 넣어 만든 것입니다. 항목별로 어떤 내용을 어떤 형식으로 적으면 되는지 참고하세요.
| 입력 항목 | 예시로 넣은 값 |
|---|---|
| 임대인 | 홍길동 |
| 임차인 | 김철수 |
| 목적물 소재지 | 서울시 마포구 ○○로 12, 3층 |
| 명도일(인도일) | 2026. 07. 18. |
| 보증금액(원) | 20000000 |
| 보증금 반환 상태 | 전액 반환 완료 |
| 원상복구 상태 확인 | 벽면 도배·바닥 원상복구 완료, 설치물 철거 완료 확인 |
| 특이사항 | 관리비 정산 완료 / 공제 내역 없음 |
| 작성일 | 2026. 07. 18. |
퇴거 현장에서 가장 흔한 분쟁은 "그때 다 정리된 걸로 알았는데"라는 기억의 차이에서 시작됩니다. 열쇠를 넘겨준 날짜, 어디까지 복구했는지, 보증금에서 얼마를 왜 뺐는지가 말로만 오갔다면 몇 주 뒤에 서로 다른 이야기를 하게 됩니다. 원상복구·명도 확인서는 그 세 가지를 종이 한 장에 고정해 두는 서식입니다. 임대인에게는 "이 사람이 이 날짜에 집을 비웠고 상태를 확인했다"는 기록이 되고, 임차인에게는 "복구 의무를 다했고 공제 내역에 합의했다"는 방어막이 됩니다.
중요한 것은 확인서를 명도가 실제로 끝난 날, 두 사람이 함께 있을 때 쓰는 것입니다. 짐이 다 빠지고 열쇠를 건네는 순간이 가장 좋은 타이밍입니다. 나중에 따로 만나 서명하자고 미루면 그 사이에 상태가 달라졌다거나 누가 훼손했다는 이야기가 나올 수 있습니다. 사진을 몇 장 찍어 두고, 그 사진의 촬영일과 확인서의 명도일을 맞춰 두면 훨씬 든든합니다. 아래 표는 위 사례를 각 칸에 어떻게 옮기는지 보여 줍니다.
항목별 기재 예시
| 항목 | 기재 예시 | 이렇게 적는 이유 |
|---|---|---|
| 임대인 | 배정훈 | 임대차계약서상 임대인 명의와 같아야 합니다. 계약 후 소유자가 바뀌었다면 현재 임대인 지위를 승계한 사람을 적고, 특이사항란에 승계 사실을 남겨 두세요. |
| 임차인 | 노수아 | 계약서상 임차인입니다. 세대원이나 동거인이 아니라 계약 당사자 이름을 적어야 합니다. |
| 목적물 소재지 | 대전광역시 유성구 계룡로 88, 302호 | 동·호수까지 정확히 적습니다. 같은 건물에 여러 호실을 임대한 임대인이라면 호수가 빠진 확인서는 아무 소용이 없습니다. |
| 명도일(인도일) | 2026-07-31 | 짐을 모두 빼고 열쇠·출입카드를 넘긴 날입니다. 계약 만료일과 다를 수 있으니 실제로 넘긴 날을 적습니다. |
| 보증금액(원) | 20000000 | 계약서상 보증금 원금을 그대로 적습니다. 공제 후 실제 지급액이 아니라 원래 보증금을 적어야 계산 과정이 드러납니다. |
| 보증금 반환 상태 | 일부 공제 후 반환 | 세 가지 중 실제 상황을 고릅니다. 그날 전액을 돌려줬다면 "전액 반환 완료", 며칠 뒤 송금하기로 했다면 "반환 예정"입니다. |
| 원상복구 상태 확인 | 거실 벽면 도배 1면 훼손 확인(시트지 제거 흔적) / 벽면 못 자국 3개 메움 처리 완료 / 붙박이 선반 철거 및 벽면 복구 완료 / 싱크대·욕실 청소 완료 / 그 외 시설 이상 없음 | 복구한 것과 복구하지 못한 것을 모두 적습니다. 한쪽만 적으면 나중에 "저건 원래 그랬다"는 다툼이 생깁니다. 항목을 줄바꿈으로 나눠 적으면 표로 정리되어 읽기 쉽습니다. |
| 특이사항 | 공제 내역 — 도배 1면 복구비 180,000원, 7월분 미납 관리비 132,000원, 합계 312,000원 / 반환액 19,688,000원을 2026.07.31. 임차인 계좌(○○은행 000-00-000000)로 이체 완료 / 전기·수도·가스 최종 검침 및 정산 완료 / 도시가스 전출 신고 완료 / 상기 공제 내역에 임차인 동의함 | 확인서에서 가장 중요한 칸입니다. 무엇을 얼마나 왜 뺐는지, 남은 돈을 언제 어떻게 줬는지를 숫자로 적습니다. 마지막에 "동의함" 한 줄이 있으면 합의 사실이 분명해집니다. |
| 작성일 | 2026-07-31 | 보통 명도일과 같은 날입니다. 다르다면 왜 다른지(예: 잔여 정산 확인 후 작성) 특이사항에 적어 두세요. |
실제 문장 예시
전액 반환으로 깔끔하게 끝난 경우 — "임차인은 2026.07.31. 목적물을 원상복구하여 임대인에게 인도하였고, 임대인은 같은 날 보증금 20,000,000원 전액을 임차인 계좌로 반환하였다. 양 당사자는 본 건 임대차와 관련하여 상호 간에 더 이상의 채권·채무가 없음을 확인한다." 마지막 문장이 이른바 정산 종결 문구입니다.
일부 공제한 경우 — "보증금 20,000,000원 중 도배 복구비 180,000원 및 미납 관리비 132,000원 합계 312,000원을 공제한 19,688,000원을 반환하였으며, 임차인은 위 공제 내역에 동의한다." 공제액과 반환액을 모두 적어야 계산이 맞는지 확인할 수 있습니다.
반환이 며칠 뒤인 경우 — "보증금 20,000,000원은 2026.08.05.까지 임차인 명의 계좌로 송금하기로 하며, 임차인은 위 날짜까지 반환이 이루어지지 않을 경우 지연에 따른 책임을 임대인에게 물을 수 있다." 지급 기한을 못 박아 두는 것이 핵심입니다.
복구가 남아 있는 경우 — "발코니 확장 시 설치한 새시는 임대인의 요청에 따라 철거하지 않고 존치하기로 하며, 이에 대하여 임대인은 임차인에게 별도의 복구를 요구하지 않는다." 복구하지 않기로 한 부분은 반드시 "요구하지 않는다"까지 적어 두세요.
자주 틀리는 부분
- 공제 금액만 적고 항목을 적지 않는 경우. "공제 30만 원"이라고만 쓰면 나중에 근거를 대라고 했을 때 설명이 어렵습니다. 항목별로 나눠 적고 견적서·고지서를 함께 보관하세요.
- 명도일과 계약 만료일을 혼동하는 경우. 계약은 8월 15일까지지만 7월 31일에 짐을 뺐다면 명도일은 7월 31일입니다. 관리비·공과금 정산 기준일도 여기에 맞춥니다.
- 원상복구 상태란에 "이상 없음"만 적는 경우. 실제로 훼손된 부분이 있는데 이상 없음으로 적어 두면, 나중에 임대인이 별도로 청구했을 때 서로 곤란해집니다. 있는 그대로 적는 편이 양쪽 모두에게 안전합니다.
- 공과금 정산을 빠뜨리는 경우. 전기·수도·도시가스는 검침일과 이사일이 어긋나기 쉬워 나중에 고지서가 날아옵니다. 최종 검침 여부와 전출 신고 여부를 특이사항에 적어 두세요.
- 한 부만 만들어 한쪽만 갖는 경우. 두 부를 만들어 각자 보관하거나, 최소한 서명이 끝난 사본을 사진으로 남겨 서로에게 보내 두어야 합니다.
자주 묻는 질문
벽지가 누렇게 변한 것도 임차인이 물어내야 하나요?
통상적인 사용에 따라 생기는 자연스러운 마모나 변색까지 임차인이 원상복구할 의무를 지는 것은 아니라고 보는 것이 일반적입니다. 반면 못을 박은 자국, 반려동물로 인한 훼손, 임차인이 임의로 설치한 구조물처럼 통상의 사용 범위를 넘어서는 변경은 복구 대상이 되는 경우가 많습니다. 경계가 애매한 만큼 입주 당시와 퇴거 당시 사진을 남겨 두고, 확인서의 원상복구 상태란에 어디까지 복구했고 무엇은 그대로 두기로 했는지 구체적으로 적어 두는 것이 가장 확실한 예방책입니다.
보증금에서 공제할 금액이 있으면 확인서에 꼭 적어야 하나요?
반드시 적는 것이 좋습니다. 보증금 반환 상태를 "일부 공제 후 반환"으로 고르고, 특이사항란에 무엇을 얼마나 공제했는지 항목별로 나눠 적어야 나중에 "왜 덜 받았느냐"는 분쟁을 막을 수 있습니다. 미납 관리비, 공과금 정산액, 복구 공사비는 각각 근거 서류를 남겨 두세요. 특히 복구 공사비는 실제 견적서나 영수증 금액을 그대로 쓰는 것이 좋고, 어림잡은 금액을 적으면 나중에 다시 다툼이 됩니다.
경매 배당을 받으려고 명도확인서를 요청받았는데 같은 서식인가요?
목적이 다릅니다. 경매 절차에서 임차인이 배당금을 받을 때 법원에 제출하는 명도확인서는 임대인이나 매수인이 "임차인이 부동산을 비워 주었다"는 사실을 확인해 주는 서류이고, 인감증명서를 함께 요구하는 경우가 많습니다. 제출처가 정한 양식과 첨부 서류를 먼저 확인하시기 바랍니다. 이 서식은 당사자 사이에서 명도·원상복구·보증금 정산을 확인하고 분쟁을 예방하는 용도로 쓰는 것이 맞습니다.
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예시는 이해를 돕기 위한 참고용입니다. 실제 계약·신고는 사안에 맞게 조정하고, 중요한 건은 전문가 검토를 받으세요.