계산 순서
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| ① 양도차익 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세, 중개보수, 자본적지출, 양도비 등) |
| ② 장기보유특별공제 | 3년 이상 보유 시 양도차익 × (보유 연수 × 2%, 최대 30%) |
| ③ 양도소득금액 | 양도차익 − 장기보유특별공제 |
| ④ 기본공제 | 연 250만 원 (인별·자산 그룹별 연 1회) |
| ⑤ 산출세액 | 과세표준 × 세율 − 누진공제 (보유기간별 세율은 아래 표) |
| ⑥ 지방소득세 | 산출세액 × 10% 별도 |
보유기간별 세율 (주택 기준)
| 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% (단일세율) |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% (단일세율) |
| 2년 이상 | 기본 누진세율 6~45% (아래 표) |
주택 외 부동산(토지·상가 등)은 1년 미만 50%, 1~2년 40%가 적용되어 다르지만, 본 계산기는 주택 기준 단기세율을 사용합니다. 2년 이상 보유 시의 누진세율표는 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
1세대 1주택 — 12억까지 비과세
2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주 요건 추가)한 1세대 1주택은 양도가액 12억 원 이하일 때 전액 비과세입니다. 12억 원을 초과하는 고가주택은 차익 전체가 아니라 초과 비율만큼만 과세합니다.
- 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
예컨대 15억 원에 양도했다면 차익의 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%만 과세 대상입니다.
장기보유특별공제
토지·건물을 3년 이상 보유하면 보유 1년당 2%씩, 15년 이상이면 최대 30%를 양도차익에서 공제합니다(3년 미만 0%). 2년 이상 거주한 1세대 1주택 고가주택에는 보유 연 4% + 거주 연 4%로 최대 80%를 공제하는 별도 표가 있으나, 본 계산기에는 반영되어 있지 않습니다. 거주 기간이 길다면 실제 세액은 이 계산 결과보다 상당히 줄어들 수 있습니다.
이 계산기가 반영하지 않는 것 (중요)
양도소득세는 사실관계에 따라 결과가 크게 달라지는 세목입니다. 본 계산기는 다음을 반영하지 않는 간이 계산기입니다.
- 조정대상지역 다주택자 중과세율(+20/30%p) 및 중과 한시 배제 여부
- 일시적 2주택·상속·혼인 합가 등 1주택 특례 판정
- 1세대 1주택 거주자 장특공제 표2(최대 80%), 감면·이월과세, 취득가액 환산, 부담부증여
- 같은 해 다른 양도 건과의 합산 및 기본공제 중복 여부
신고기한 — 양도한 달의 말일부터 2개월
부동산 양도소득세는 양도일(잔금일·등기접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 3월 15일 잔금이면 5월 31일까지입니다. 기한 경과 시 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세가 붙습니다. 📅 신고 캘린더에서 마감일 확인하세요.
함께 보면 좋은 자료
- 취득세 계산기 — 사는 쪽의 세금 확인
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- 임대차계약서 양식
본 결과는 참고용 간이 계산으로, 비과세·중과·특례 판정에 따라 실제 세액과 크게 다를 수 있습니다. 실제 신고 전에는 반드시 세무사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.