양도소득세 계산기 (부동산 간이)

📌 2026년 기준 · 국세청 홈택스·고용노동부 등 공개된 법령·고시 자료를 참고해 정리했습니다. 세율·요율·한도는 개정 시 갱신하며, 실제 납부·지급액은 개인별 공제와 관할 기관 기준에 따라 다를 수 있으니 중요한 결정 전에는 관할 기관에서 확인하세요.

계산 순서

단계	내용
① 양도차익	양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세, 중개보수, 자본적지출, 양도비 등)
② 장기보유특별공제	3년 이상 보유 시 양도차익 × (보유 연수 × 2%, 최대 30%)
③ 양도소득금액	양도차익 − 장기보유특별공제
④ 기본공제	연 250만 원 (인별·자산 그룹별 연 1회)
⑤ 산출세액	과세표준 × 세율 − 누진공제 (보유기간별 세율은 아래 표)
⑥ 지방소득세	산출세액 × 10% 별도

보유기간별 세율 (주택 기준)

보유기간	세율
1년 미만	70% (단일세율)
1년 이상 ~ 2년 미만	60% (단일세율)
2년 이상	기본 누진세율 6~45% (아래 표)

주택 외 부동산(토지·상가 등)은 1년 미만 50%, 1~2년 40%가 적용되어 다르지만, 본 계산기는 주택 기준 단기세율을 사용합니다. 2년 이상 보유 시의 누진세율표는 다음과 같습니다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	—
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하	35%	1,544만 원
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

1세대 1주택 — 12억까지 비과세

2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득했다면 2년 거주 요건 추가)한 1세대 1주택은 양도가액 12억 원 이하일 때 전액 비과세입니다. 12억 원을 초과하는 고가주택은 차익 전체가 아니라 초과 비율만큼만 과세합니다.

• 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액

예컨대 15억 원에 양도했다면 차익의 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%만 과세 대상입니다.

장기보유특별공제

토지·건물을 3년 이상 보유하면 보유 1년당 2%씩, 15년 이상이면 최대 30%를 양도차익에서 공제합니다(3년 미만 0%). 2년 이상 거주한 1세대 1주택 고가주택에는 보유 연 4% + 거주 연 4%로 최대 80%를 공제하는 별도 표가 있으나, 본 계산기에는 반영되어 있지 않습니다. 거주 기간이 길다면 실제 세액은 이 계산 결과보다 상당히 줄어들 수 있습니다.

이 계산기가 반영하지 않는 것 (중요)

양도소득세는 사실관계에 따라 결과가 크게 달라지는 세목입니다. 본 계산기는 다음을 반영하지 않는 간이 계산기입니다.

• 조정대상지역 다주택자 중과세율(+20/30%p) 및 중과 한시 배제 여부
• 일시적 2주택·상속·혼인 합가 등 1주택 특례 판정
• 1세대 1주택 거주자 장특공제 표2(최대 80%), 감면·이월과세, 취득가액 환산, 부담부증여
• 같은 해 다른 양도 건과의 합산 및 기본공제 중복 여부

신고기한 — 양도한 달의 말일부터 2개월

부동산 양도소득세는 양도일(잔금일·등기접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 3월 15일 잔금이면 5월 31일까지입니다. 기한 경과 시 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세가 붙습니다. 📅 신고 캘린더에서 마감일 확인하세요.

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본 결과는 참고용 간이 계산으로, 비과세·중과·특례 판정에 따라 실제 세액과 크게 다를 수 있습니다. 실제 신고 전에는 반드시 세무사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.